近年来，物业费水涨船高，很多小区物业费动辄超过月均2.5元每平米。但是，收费持续走高，仍然阻挡不了业主的不满，小区监控成摆设、汽车没按停车位停放、消防通道被占用、小区电梯收益未公示……业主对物业公司之所以颇有微词，关键的问题就在于：物业的服务和业主的付出并不均等。那么若物业公司提供的服务存在瑕疵，业主是否能拒交物业费呢？
案情重现
原告A物业公司系某小区的物业管理单位，由其为业主提供物业管理服务，被告系该小区的业主。2018年5月30日原告（乙方）与被告（甲方）签订了《物业管理委托服务合同》约定：管理期限3年，甲方委托乙方管理服务的事项包括本物业区房屋建筑共有部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面等，以及本物业区域内车辆停放、疏导的管理。高层住宅每月1.08元/㎡，每逾期一日按欠费总额的3‰收取违约金。物业共用部位、共用设施委托乙方经营，收入主要用于弥补物业管理费用不足。乙方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，甲方有权通过相应程序要求乙方承担责任，在双方协商或生效法律文书明确责任前，甲方无权以拒交、少交物业服务费等费用进行对抗或抵制其交费义务。被告在居住期间，原告将小区内的羽毛球场改为停车场使用，又将小区内的景观水池改为坪场，加了石凳，业主用于跳广场舞等休闲活动。被告认为上述规划建筑用途的改变影响了其日常生活，且小区管理杂乱，汽车和电动车乱停乱放，小区的电梯广告收益未对业主公开，消防通道堵塞等，故拒绝交纳物业服务费，经原告催缴仍拒不交纳物业服务费，原告向法院提起诉讼。
案情分析
原告与被告签订物业服务合同，由原告为某小区提供物业管理服务，该合同依法对被告具有约束力。原告为被告提供了物业服务，被告理应按约定交纳物业服务费。依据法律规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。因此在未按照法定程序办理之前，原告应该对羽毛球场的停车进行管理，禁止业主在羽毛球场停车。原告将小区内的景观水池改为坪场，加了石凳，业主用于跳广场舞等休闲活动，原告没有收费，跳广场舞的时间晚上7点到9点，大多数的业主没有提出异议，并未影响小区业主的公共利益。原告对小区内车辆停放没有采取有效措施使之有序停放，时有停占消防通道的现象。鉴于原告未能按照约定的服务内容进行服务，存在部分违约情形，对于被告的抗辩，可以酌情减少被告的物业服务费。被告拒交物业服务费系事出有因，故对原告的逾期违约金的请求，法院不予支持。
法条链接
《民法典》119条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
577条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第3条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，人民法院应予支持。
物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。
第6条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》第49条：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
律师建议
1、物业服务企业所提供的物业服务具有持续服务性、服务面广、服务事项繁杂的特点，针对于每个业主服务与物业企业的服务是点和面的关系，物业服务企业在服务中难免存在服务不到位、不完善的现象，因此要与业主加强沟通，不断完善服务，取得广大业主的理解和支持。
2、作为业主应及时履行自己的应尽义务，若物业服务费用不能及时足额缴纳，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，该行为不应提倡。
3、对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时通过业主大会或成立业主委员会集中民意，通过一定的形式和方式督促物业服务企业不断提升物业服务水平。
4、最后提醒广大业主,针对物业公司服务中的不足和瑕疵,除了上述方法外也要积极收集证据，后期诉讼过程中如果能举证证明物业公司部分服务不到位的,根据公平原则,法院也会对应交的物业服务费用及滞纳金酌情予以扣减。建议遇到此类问题及时咨询专业律师，避免产生不必要的损失。
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